Entre reformas recientes y pactos privados, arrendadores e inquilinos recalculan su posición y sus riesgos.
La nueva coyuntura combina cambios legales con fórmulas contractuales que alteran la duración real de los alquileres. La pregunta ya no es cuánto dura el contrato, sino quién puede decidir cuándo termina.
Qué ha cambiado con la ley de vivienda
Desde marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fijó prórrogas obligatorias para dar estabilidad al inquilino. Si el propietario es persona física y se firma por menos de cinco años, el contrato se prolonga automáticamente hasta completar cinco. Si el arrendador es persona jurídica, la extensión llega a siete años.
Artículo 10 de la LAU: prórroga obligatoria hasta completar 5 o 7 años siempre que el inquilino pague y cumpla el contrato.
Una vez superado ese periodo, funciona la prórroga tácita anual hasta un máximo de tres años, salvo que una de las partes comunique su intención de no renovar con el preaviso legal y en los supuestos admitidos.
La reforma pretendía estabilizar las rentas en un mercado tenso y frenar la rotación forzada. Para el inquilino, el horizonte es más previsible. Para el propietario, la gestión del calendario se vuelve menos flexible.
La cláusula que ata al propietario
Más allá de la ley, algunos contratos incluyen una estipulación que cambia por completo el equilibrio: la prórroga a voluntad del inquilino. Si el texto dice que el arrendatario puede prorrogar el contrato sucesivamente y el arrendador queda obligado, el alquiler puede alargarse indefinidamente mientras el inquilino cumpla.
Si el contrato prevé prórroga a elección del inquilino, el propietario queda vinculado a esa decisión mientras se mantengan los pagos y condiciones.
Esta cláusula no aparece en todos los contratos, pero existe en el mercado. Es válida si está redactada con claridad, no vulnera normas imperativas de la LAU y no resulta abusiva. En la práctica, convierte un alquiler ordinario en un acuerdo de permanencia indefinida por decisión del inquilino. El límite lo marcan el incumplimiento, el mutuo acuerdo o una causa legal de resolución.
Para el propietario, la cláusula reduce la capacidad de vender libre de ocupación o de recuperar la vivienda en el corto plazo. Para el inquilino, ofrece una seguridad que rara vez da el mercado: quedarse mientras quiera y pueda pagar.
Casos en los que puedes seguir en la vivienda
- Prórroga obligatoria legal: hasta 5 años (propietario persona física) o 7 años (persona jurídica).
- Prórroga tácita: hasta 3 años más tras la prórroga obligatoria, con renovaciones anuales.
- Cláusula de prórroga a voluntad del inquilino: permanencia indefinida si el contrato lo permite y el inquilino cumple.
- Prórrogas extraordinarias pactadas: se pueden añadir extensiones adicionales por acuerdo escrito.
- Recuperación por necesidad del propietario: solo cuando esté prevista y se cumplan requisitos estrictos.
Plazos y decisiones, de un vistazo
| Situación | Duración | Quién decide | Condición clave |
|---|---|---|---|
| Prórroga obligatoria LAU | Hasta 5/7 años | La ley | Pagos al día y cumplimiento |
| Prórroga tácita | Hasta 3 años | Se renueva año a año | Sin preaviso válido de no renovación |
| Prórroga a voluntad del inquilino | Indefinida | El inquilino | Cláusula expresa y no abusiva |
| Recuperación por necesidad | Antes de la prórroga | El propietario | Necesidad real y requisitos formales |
Consecuencias para los propietarios
La extensión obligatoria limita la disponibilidad inmediata de la vivienda. Quien quiera vender puede tener que hacerlo con inquilino dentro. Esto afecta al precio y al perfil de comprador, más orientado a inversión que a uso propio.
Las asociaciones de propietarios alertan de una posible retirada de oferta ante menos margen de maniobra. Algunos optan por alquileres de temporada o por no sacar la vivienda al mercado. El resultado puede ser menos pisos disponibles y más presión sobre los precios en determinadas zonas.
La negociación de rentas también cambia. Con más permanencia, la subida queda condicionada por el contrato y por los topes legales vigentes. El propietario que no haya previsto revisiones claras pierde capacidad de actualizar ingresos al ritmo de los costes.
Qué debes revisar en tu contrato
Claves que marcan tu permanencia
- Duración inicial exacta y fecha de inicio.
- Prórrogas: obligatoria, tácita y posibles extensiones pactadas.
- Cláusula de prórroga a voluntad del inquilino y su alcance.
- Recuperación por necesidad: requisitos, plazos y cómo se acredita.
- Revisión de renta: índice, periodicidad y límites legales aplicables.
- Resolución por impago, obras no consentidas u otros incumplimientos.
- Venta de la vivienda: efectos para el inquilino y preaviso.
Si el contrato contiene una prórroga a elección del inquilino, conviene guardar el documento y correos de renovaciones. La trazabilidad ayuda a evitar conflictos. Una redacción ambigua puede generar litigios que se alargan y encarecen.
Ejemplos prácticos
Contrato con propietario persona física
Duración inicial de un año. El inquilino paga al día. El contrato se extiende automáticamente hasta completar cinco años, sin necesidad de firmar añadidos. Después puede prorrogarse hasta tres años más si nadie comunica lo contrario en plazo.
Contrato con cláusula de prórroga a voluntad del inquilino
Duración inicial de dos años y derecho del inquilino a prorrogar sucesivamente. Mientras el arrendatario cumpla y quiera seguir, el propietario queda obligado. La salida llegará por acuerdo, incumplimiento o vencimiento si el inquilino renuncia a la prórroga.
Mientras pagues y respetes el contrato, la combinación de LAU y cláusulas de prórroga te puede dar años —o incluso una permanencia indefinida— en la vivienda.
Riesgos y precauciones para cada parte
Inquilinos: la permanencia no protege frente a incumplimientos. Un impago o un uso inadecuado activa resoluciones y desahucios. Conviene documentar pagos, conservar recibos y atender los preavisos en tiempo y forma.
Propietarios: antes de firmar, revisa si la redacción concede opciones unilaterales de prórroga al inquilino. Si existen, valora su impacto en precio, liquidez y planificación de uso. Una buena previsión evita conflictos posteriores.
Información útil para planificar
Si vas a firmar o renovar, simula escenarios. Calcula la renta total en cinco y siete años con las revisiones previstas. Estima el coste de oportunidad de no poder vender libre de ocupación. Valora seguros de impago y garantías adicionales que no vulneren la LAU.
Para contratos ya firmados, una adenda negociada puede reajustar plazos, revisiones o condiciones de salida. A veces un incentivo económico, una reforma acordada o una mudanza programada resuelven tensiones mejor que un procedimiento judicial largo y caro.
¿De verda esa cláusula es válida siempre? Podría ser abusiva si te ata por tiempo indefinido. ¿Existe jurisprudencia clara que lo respalde cuando el propietario se opone?